He estructurado esta sección en los siguientes apartados, a los que puede acceder haciendo "clik" sobre este índice:
-
Porqué
los gastos
- Gastos iniciales.
- Gastos de compra.
- Gastos de hipoteca.
- Casos especiales.
- Otros gastos.
¿PORQUÉ
LA HIPOTECA SUPONE UNOS GASTOS TAN ELEVADOS?
Uno de los temas que usualmente generan una mayor confusión, es el tema de los gastos que llevan aparejadas las hipotecas. Antes de seguir permíitame deshacer algunos de los "mitos" existentes al respecto, con el fin de que Vd. no caiga en ellos.
La hipoteca es una operación jurídica compleja, en la que además de Vd. y su Banco, van a intervenir diferentes personas (Notario, Tasador,...). Todas ellas van a percibir honorarios, sin olvidar los que se va a cobrar el Estado (Central, autonómico, local, etc.) en forma de impuestos, tasas u otras figuras.
Si a esto añade Vd. que en un porcentaje elevado de casos, Vd. probablemente hipotecará una finca que está también comprando, se mezclan los gastos de la hipoteca con los derivados de la compra.
La información que encontrará Vd. a continuación le expone los conceptos de gasto que Vd. se encontrará agrupados por momentos y conceptos, así como los casos especiales. Intencionadamente no le transcribo una tabla, ya que los gastos dependen de informaciones adicionales, de las que probablemente Vd. no dispondrá en este momento. En todo caso sí le indico los porcentajes a considerar, a partir de aquí Vd. podrá comprobar los cálculos que su Banco le haya dado de forma orientativa.
Huya Vd. de los porcentajes "standards". Durante mucho tiempo estuvo de moda informar con un porcentaje aproximado (suele indicarse un 10 u 11%). No acepte esta información, ya que no es correcta. Cada caso es distinto, y a Vd. sólo le interesa el suyo. En consecuencia no haga aproximaciones; piense que las operaciones hipotecarias suelen ser de elevado importe, y un 1% de 25 o30 millones es mucho dinero, sobre todo si no dispone de él. La consecuencia para Vd. es clara, debe conocer de forma lo más concreta posible todos los gastos que deberá Vd. asumir.
Un consejo inicial: verifique los conceptos de gastos y sus importes, no se conforme con aquellos que no entienda (pida tantas aclaraciones como le hagan falta). Y, sobre todo, compruebe Vd. posteriormente, en el momento de recibir las liquidaciones, que estas se ajusten a los presupuestos, o bien que estén debidamente justificados. Esta última cuestión es muy importante; piense Vd. que la documentación que le entreguen habrá pasado por, cuando menos, media docena de manos distintas, con lo que todo es posible. Si esto le parece una exageración, empiece a contar: el Notario, el Oficial de registro de la Notaría, El gestor de su Banco (o de su Notario), el liquidador de impuestos, el registrador, otra vez el gestor, y, finalmente, su Banco. Además , en cada paso, más de una persona "tocará" y manipulará sus documentos. Juzgue Vd.
Es habitual que su Banco le informe de los gastos con un literal tal como "provisión de fondos", "importe a liquidar", "abono a Gestoría", o similar ; y con un importe global. No se sorprenda, lo que Vd. debe tener claro es, primero que el importe se corresponda con la información previa, y segundo debe quedar claro quién gestiona ese importe (debidamente identificado).
Entiendo por gastos iniciales aquellos que se producen antes de la firma de la hipoteca. Básicamente son dos, que, si bien no son muy cuantiosos, debe Vd. conocer, ya que suelen ser inesperados al producirse antes de lo esperado. Los dos gastos referidos se corresponden con los honorarios del tasador y los de la Gestoría (o Agencia de Informes) encargada de la comprobación registral de la finca a hipotecar.
Es muy difícil establecer criterios e importes para estos costes, si bien de forma general le indico que los gastos de comprobación registral oscilan entre 3.000 y 6.000 pts. y los de tasación pueden oscilar entre las 15.000 y las 40.000 pts. (dependiendo del valor de la finca); considerando una sola finca urbana.
En todo caso, como siempre, pida Vd. este importe antes de iniciar la operación; así evitará sorpresas. Igualmente, clarifique con su Banco, cuando le cobrarán estos gastos. En el apartado de negociación, ya le indiqué cual debe ser su reacción. En todo caso no le dé más importancia de la que tiene, en el sentido de que estos gastos son poco relevantes respecto del total de la operación.
Si, como es habitual, además de hipotecar, está Vd. comprando, una parte muy importante de los gastos se derivan únicamente de la compra. En este apartado se los voy a desglosar.
- Honorarios Notariales : es la parte que va a cobrar
el Notario por la escritura de compra. En la compra de una finca con redactado
standard oscila (según el valor) entre 50.000 y 100.000 pts. Tiene
Vd. derecho a conocer ese importe previamente, si lo solicita a su Notaría.
Igualmente, si Vd. tiene relaciones personales o profesionales con algún
Notario, coméntelo a su Banco; probablemente no tendrá inconveniente
en que sea él quien firme (quizá consiga algún descuento).
El comprobante final para Vd. será una factura (o minuta), emitida
por la Notaría.
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales : Es la
parte más relevante de los gastos, y afecta únicamente a
las fincas en segunda o sucesivas transmisiones (es decir, aquellas que
no se compran directamente al constructor/promotor). Los importes pueden
variar, ya que algunas Comunidades Autónomas tienen cedido el impuesto,
y han establecido tipos distintos a los standard. El standard es el 6%,
si bien algunas Comunidades lo han establecido en el 7% (calculado sobre
el precio de compra que se declara en escritura pública). El comprobante
para Vd. será la carta de pago debidamente sellada por la Comunidad
Autónoma (o Delegación de Hacienda).
- I.V.A.: Es el equivalente al anterior en las fincas
compradas directamente al promotor/constructor (y también en la
mayoría de las compras de locales de negocio). Es un gasto ciertamente
distinto, en el sentido de que lo percibe el vendedor que viene obligado
a su ingreso a Hacienda. Está establecido en el 7%. Cómo
precaución para Vd. debe tener presente dos aspectos: primero que
el vendedor está obligado a entregarle (y debería ser en
el mismo momento de la venta), la correspondiente factura con los requisitos
que la Ley indica para cualquier factura comercial ordinaria; y segundo
, necesariamente debe constar en la escritura que la transmisión
liquida este impuesto y no el anterior(transmisiones patrimoniales), que
el importe ha sido cobrado por el vendedor, y que el mismo se obliga a
su ingreso en Hacienda. Si Vd. ha cumplido estos dos requisitos, esto le
libera de la responsabilidad de su real ingreso en Hacienda, sino !!Cuidado¡¡,
podría Vd. ser requerido por Hacienda para pagar algo que ya ha
pagado.
- Honorarios del Registro: es el importe de los
gastos que el Registro de la Propiedad va a repercutirle por inscribir
la finca a su nombre. El justificante para Vd. suele figurar en una factura
emitida por el propio Registro.
- Honorarios de Gestoría: es el importe de
los honorarios a cobrar por la persona o sociedad encargado por su Banco
de tramitar la escritura. Puede que entienda que este gasto podría
ahorrarlo, dado que Vd. mismo podría hacerse la gestión.
Así es; pero tenga en cuenta que su Banco está obligado a
controlar el trámite de la escritura (para proteger su interés
en inscribir la hipoteca), por tanto no insista demasiado en este tema.
El justificante para Vd. debe ser la correspondiente factura de la Gestoría,
que, en algunos casos, puede encontrar individualizada, o bien, acumulada
en la liquidación de la totalidad de los gastos.
GASTOS
DERIVADOS DE LA HIPOTECA
Son paralelos a los derivados de la compra (independiente de otras cuestiones como comisiones, fracciones, etc. que se desarrollan en los correspondientes apartados), y se centran en los siguientes.
- Honorarios Notariales : ídem que en el caso
anterior. Puede sorprenderle que se vuelvan a cobrar; pero tiene la siguiente
lógica. Se trata de dos operaciones, que, aunque se realicen de
forma consecutiva, no es conveniente recoger en un sólo documento.
En todo caso, y aunque Vd. consiguiera que se hicieran en una sola escritura,
los honorarios serían iguales (o muy parecidos) a la suma de los
dos considerados individualmente. El importe aproximado suele ser más
elevado que para la compra, ya que la escritura de hipoteca es más
larga y compleja. El mismo justificante que para el apartado anterior.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentários:
es la figura fiscal aplicable a las constituciones de hipotecas. Está
fijada en el 0,5% aplicable no sobre el importe de la hipoteca que Vd.
constituye, sino sobre un concepto fiscal y jurídico denominado
garantía frente a terceros o garantía hipotecaria. Este importe
depende de diferentes variables, tales como el tipo de interés inicial,
la variación máxima a efectos hipotecarios y otros (ver apartado
conceptos). Pero para tener una orientación, calcule Vd. un importe
que oscila entre el 0,8 y el 1,2% del importe de la hipoteca que Vd. constituye.
El mismo justificante que para el apartado anterior.
- Honorarios del Registro de la Propiedad: el mismo
concepto del apartado anterior, referido a la hipoteca. El mismo justificante.
- Honorarios de Gestoría : el mismo concepto
del apartado anterior, referido a la hipoteca. El mismo justificante.
Puede encontrarse con casos excepcionales, comentando
a continuación algunos de los más usuales.
- Subrogación de
deudor en hipoteca ya constituida: En este caso, Vd. no tiene ningún
gasto por los conceptos indicados en la hipoteca, aunque sí soportará
los derivados de la compra.
- Novación de hipoteca
acogida a los beneficios vigentes: no se liquidan impuestos, tampoco son
tan relevantes los honorarios notariales. En total (sin considerar tasación
y comprobación registral) una novación puede suponer entre
50.000 y 70.000 pts.
- Subrogación de
acreedor (cambio de Banco) : es un caso similar al de la novación,
todo y que los gastos suelen ser algo más elevados con una diferencia
de unas 30.000 pts. más.
- Modificaciones no acogidas
a los beneficios de la novación: Mucho cuidado con estas operaciones,
ya que liquidarán impuestos igual que la nueva operación.
- Igualación o equiparación
de hipotecas. Es un caso muy especial que se da cuando constituimos una
hipoteca sobre una finca que ya tiene otra vigente y que no vamos a cancelar.
El Banco, usualmente, suele exigir que el nivel de garantía de las
dos operaciones sea el mismo. Intente evitar estas situaciones ya que a
efecto de impuestos supone para Vd. lo mismo que si no tuviera otra hipoteca
anterior (algo que Vd. ya espera) más el importe correspondiente
a volver a pagar los impuestos de la primera hipoteca. Puede sorprenderle;
pero es así.
- Cancelación de cargas anteriores: ya comentamos
este aspecto en el apartado de cargas de la Finca. Lo primero es asegurarse
de quién debe pagar estos gastos, y después hacer el correspondiente
seguimiento.
No debe Vd. aceptar otros gastos, salvo que obedezcan a situaciones muy especiales de la finca, y caso que pretendan cobrárselos, le aconsejo que se asesore con un profesional.
