He estructurado este apartado en los siguientes apartados a los que puede acceder haciendo "clik" sobre éste índice:
- ¿Qué son las comisiones?
- Estas las va a pagar siempre.
- Otras comisiones
Las comisiones son cantidades que perciben
las Entidades Bancarias contra determinadas situaciones que se van a dar
con seguridad, o que pueden darse en el transcurso de su hipoteca.
En consecuencia, para su Banco las comisiones son
una parte más de los ingresos que su hipoteca va a proporcionarle
(sobre todo aquellas que se van a dar con seguridad). Por tanto, Vd. debe
actuar de la misma forma, es decir, Vd. debe entender que una comisión
es una parte más de su coste.
Siguiendo con este razonamiento, aquellas comisiones
que va Vd. a pagar con toda seguridad, debe entenderlas como parte del
coste de su hipoteca, en el año en que se produzca el pago de las
mismas. Aquellas otras que no es seguro que se produzcan debe Vd. valorarlas
en función de la probabilidad que en su caso tengan.
En todo caso, las comisiones forman parte de la
negociación con su Banco. Negocie las comisiones a pagar igual que
negocia los intereses, son igual de importantes. Evidentemente, deben informarle
a Vd. de las comisiones a pagar, así como de los otros aspectos
de la hipoteca, en cada contacto que mantenga con su Banco.
Igualmente, i tanto si la información ha
sido completa como si no lo ha sido, si Vd. ha tenido la precaución
de revisar la escritura de hipoteca antes de la firma, puede repasarlas;
ya que en ningún caso le pueden cobrar otras comisiones de las consignadas
en la propia escritura.
¿Cuales
son las comisiones que se van a dar con seguridad?
Las comisiones que se van a dar con toda seguridad
suelen situarse al inicio de la operación, aunque podrían
establecerse otras que no son usuales.
La más conocida de estas comisiones es la
denominada de apertura. Consiste en un porcentaje aplicable sobre el montante
total del préstamo o crédito que se percibe en el momento
de firmar la operación. Es difícil establecer normas sobre
entre qué cifras suele moverse, ya que nos encontramos con Entidades
que la establecen en 0, y, en otros casos, llegan hasta el 2 %. La guía
para que Vd. valore esta comisión es la siguiente: sume el tipo
de interés aplicable al primer año de su hipoteca (suele
se fijo) y la comisión de apertura. El resultado es el coste de
su hipoteca el primer año. Haga esta comparación entre las
distintas ofertas, se llevará sorpresas.
Otra de esas comisiones es la denominada comisión
de estudio (o de tramitación o análisis), que no deja de
ser una forma de apertura, disfrazada con otro nombre. Las normativas del
Banco de España no la permiten en operaciones de compra de vivienda
inferiores a 25 millones de ptas. y habitualmente no se aplican en ningún
tipo de operaciones de compra de vivienda a particulares. Otro caso distinto
es si Vd. hipoteca un local , o es empresario; en estos casos sí
se suele aplicar. Para Vd. debe contemplarse igual que en el anterior caso
de la comisión de apertura.
En algunas ocasiones puede Vd. encontrarse con Entidades
que aplican comisiones cuyo concepto no está del todo claro, con
nombres un tanto "retorcidos", tales como intermediación, gestión
y otros. La adecuación de estas comisiones a la normativa vigente
es dudosa; y aunque se justifiquen en el caso de existir intermediarios,
analícelas con cuidado, ya que salvo casos excepcionales de pacto
previo; probablemente se las podrá ahorrar.
¿Cuales
son las comisiones que pueden darse, no siendo seguras?
En todos los casos se trata de gastos que tendrá
Vd. que soportar en el caso de que se produzcan determinadas circunstancias,
que en el momento de suscribir la hipoteca son posibles y deben estar previstas
en la escritura de la misma.
Una de las más conocidas es la referida a
la amortización y/o cancelación del préstamo. Implica
que si Vd. desea efectuar amortizaciones extraordinarias de capital (incluso
la que supusiera la total cancelación del préstamo) deberá
asumir un determinado porcentaje de gasto. La casuística en estos
casos es muy amplia, desde Entidades que le permitirán amortizar
libremente sin comisiones, hasta otras que le penalizarán cualquier
movimiento extraordinario que haga, pasado por distintas combinaciones
que le penalizarán sólo si Vd. amortiza un determinado porcentaje
(o cantidad) del préstamo. Para analizar esta comisión, debemos
tener en cuenta si existe la posibilidad de que esta situación se
produzca. Cuanto más probable sea esta situación, más
incidencia tendrá esta situación para Vd. En cualquier caso,
las Entidades intentan "colar" siempre esta comisión, y le argumentarán
a Vd. que "si se da el caso, ya hablaremos", u otros argumentos parecidos.
Tenga en cuenta que para la Entidad no es un ingresos seguro, por tanto
será uno de los aspectos que seguramente le costará poco
negociar su reducción; por consiguiente hágalo, quizás
años después se alegre de haberlo hecho.
Suele establecerse igualmente una comisión
de gastos de reclamación (o de impagados o similar), para el caso
de que Vd. demore el pago de uno o varios recibos. Suele ser una comisión
a tanto alzado (una cifra concreta). Aunque todo es negociable, no le recomiendo
que insista en este tema, ya que a los Bancos no les gustan los impagos
(sobre todo cuando están decidiendo si conceden o no la misma);
y podría Vd. generar desconfianza en el bancario. Cuando sí
puede Vd. negociar esta comisión es cuando se genere, sobre todo
si la demora en el pago es pequeña o puede Vd. justificarla; insista
en que se la retrocedan.
Se pueden dar otras comisiones, tales como comisión
de compromiso de parte de crédito no dispuesto, comisión
de modificación, comisión de redisposición, comisión
de flexibilización,... Este tipo de comisiones son más frecuentes
en los créditos que en los préstamos, y en todo caso como
la nomenclatura es muy particular de cada Entidad, y de las peculiaridades
de su hipoteca. Por consiguiente debe Vd. exigir que le informen de todas
las comisiones que existan, del concepto en que se aplican y de en qué
circunstancias deberá Vd. pagarlas.
