SABER DE HIPOTECAS - LOS INTERESES

    Recuerde que las definiciones de cada concepto los tiene en el apartado de conceptos.

    He estructurado este apartado en los siguientes apartados a los que puede acceder con un "clik" sobre éste índice:

            - Interesa más un tipo fijo o variable.
            - ¿Es mejor un tipo inicial más bajo?
            - Diferentes claúsulas de revisión.
            - ¿Quedarse la hipoteca antigua o tramitar una nueva ?

    Esta cuestión no tiene una respuesta única. El tipo fijo tiene para Vd. la ventaja de evitarle sobresaltos y la incertidumbre que supone la evolución futura de los tipos de interés. Por otro lado, si elige Vd. un tipo fijo, no podrá beneficiarse de las posibles disminuciones de tipo de interés.
    Lo que hay que analizar para decidirse en un sentido o en otro, no es en ningún caso la cifra de partida; sino la previsible evolución de los tipos de interés en los años futuros. Esta premisa se deriva del hecho constatable que los tipos fijos suelen ser más elevados que los variables. Esta situación se explica porque Bancos y Cajas intentan cubrirse de las eventuales subidas; y también como efecto disuasorio hacia sus clientes, que en situaciones de igualdad tenderían a elegir siempre el tipos fijo.
    Si Vd. prevé que los tipos van a subir por encima del tipo que le ofrecen como fijo, puede Vd. elegirlo. En caso contrario, le conviene más el tipo variable. Las previsiones de futuro deben centrarse, de forma relevante, en el primer tercio de vida de la operación (si es muy larga hasta la mitad), dado que es en esta parte, en que la deuda es muy elevada, cuando las modificaciones de tipo de interés suponen un cambio relevante de cuota.
    Tradicionalmente, su Banco suele defender el tipo variable, y se lo argumentará diciendo que Vd. se garantiza con el mismo estar siempre en condiciones de mercado. Este argumento es muy correcto y se corresponde aproximadamente con la realidad; pero no valen los argumentos generalistas, cada caso es distinto y cada época también.
    En todo caso esta elección es muy importante y nunca debe ser fruto de un impulso, sino de una reflexión.
    Si se decanta Vd. por un tipo fijo, antes de decidirse, tenga en cuenta que este tipo de operaciones (las de tipo fijo), suelen contener algunas otras diferencias con los de tipo variable, tales como comisiones (apertura, amortización, cancelación,...) de cuantía diferente (normalmente superior) a los variables. Igualmente Vd. difícilmente encontrará un crédito a tipo fijo, y se verá obligado a tomar un préstamo (vea las diferencias en el apartado de conceptos).
    Algunas Entidades ofrecen tipos fijos durante plazos de 5 o 10 años, convirtiendose en variables posteriormente. En este caso el análisis es más sencillo de hacer, ya que se circunscribe al período en que el tipo será fijo.

He elegido un tipo variable. ¿Me conviene el tipo inicial más bajo?

    Parece obvio que, efectivamente, el tipo más bajo es el mejor. Pero no se fíe, es una estrategia de marketing extendida en muchas Entidades, establecer como "gancho" un tipo de partida muy bajo con una cláusula de revisión peor.
    Para contestar a esta pregunta, debe Vd. analizar si este tipo tan bajo dura lo mismo que en las ofertas de otras Entidades (si el tipo es muy bajo suele ser más corto); y si a Vd. le hacen "pagar" esta rebaja con una cláusula de revisión más desfavorable.
    En todo caso, tenga Vd. en cuenta que el tipo inicial es la parte menos importante del coste de su hipoteca, ya que afecta al período más pequeño de vida del mismo (normalmente 6 meses o 1 año); siendo mucho más relevante la cláusula de revisión que va a durar el resto del plazo de su hipoteca.
    Si elige Vd. un tipo variable asegurese que no existen límites a las variabilidad, y si existen analícelos cuidadosamente, ya que pueden ser tanto una ventaja como un inconveniente al desactivar la variación más allá de los límites establecido.

Tengo un lío con las cláusulas de revisión. ¿Cual me conviene más?

    Tampoco en este caso existe una sola respuesta a esta pregunta.
    Existen múltiples índices aplicables a la revisión de operaciones hipotecarias, aunque dentro de las recomendadas por el Banco de España en la actualidad, las más utilizadas son el EURIBOR (sustituto natural del MIBOR), y el IRPH (en sus tres modalidades, Bancos, Cajas y conjunto).
    Además de estos puede Vd. encontrarse (en operaciones antiguas ya constituidas) otros tales como IRMH, preferencial de una bolsa de Entidades, media de operaciones consumo,...
    Las cláusulas referenciadas al MIBOR o EURIBOR(que debe ser el de la misma periodicidad que se corresponda con la revisión- semestral o anual normalmente), son mucho más movibles que el resto, ya que de forma mensual (son medias mensuales) se ajustan al mercado. Por tanto en un contexto de intereses a la baja le conviene esta fórmula. Los diferenciales aplicables sobre esta cláusula suelen estar entre el 0,5 y el 1,25%.
    Las cláusulas referenciadas a los IRPH, evolucionan de forma más lenta ante los cambios de interés, y por tanto les interesan en los momentos en que los intereses evolucionan al alza. Se suelen mover diferenciales entre 0 y 0,5%.

Compro un piso que ya tiene una hipoteca ¿Me conviene tramitarme una o quedarme lo que queda por pagar de la existente?

    Doy por supuesto que Vd. ya ha analizado el importe restante de la hipoteca, y que encaja en sus posibilidades económicas.
    En este caso, si optara Vd. por quedarse con la hipoteca se ahorraría un montón de gastos (como cifra orientativa entre el 2 y el 3% del precio de compra). Lo que no debe ahorrarse es el proceso de negociación con Entidades y prospección del mercado. Si Vd. no averigua las condiciones de mercado simplemente se habrá dejado llevar sin saber si hace una buena operación o no.
    Además de la información que le dé el vendedor, acuda Vd. al Banco acreedor de la operación; para que les informe de forma directa de las condiciones.
    Si las condiciones le convienen, o puede Vd. pactar con el Banco su ajuste a las condiciones del mercado, piense en el ahorro de gastos.
    Tenga cuidado con los plazos, ya que el importe de la deuda es relativo si no conocemos el plazo que resta para el vencimiento final del préstamo.