SABER DE HIPOTECAS - LAS CARGAS DE LA FINCA

Aunque este tema no está relacionado de forma directa con el trámite de la hipoteca, he considerado relevante hacerle referencia, dado que la correcta interpretación de las cargas que presenta una finca, nos puede alertar sobre un posible problema que impida o aconseje no comprometer la compra hasta que no se obtenga toda la información y se esté seguro del saneamiento de la finca.
Piense Vd. que si compra una finca con cargas,  con independencia de los derechos de reclamación que Vd. tenga; su finca (y, por tanto, Vd.) responde de la carga frente a terceros.

Para la correcta interpretación de las cargas a continuación encontrará una guía que le será de ayuda. Si tiene Vd. problemas al interpretar una carga, tanto si está aquí contenida , como si no lo está; pida consejo a su Banco o bien al Notario que vaya a intervenir en la operación. En este sentido tenga en cuenta que los intereses de su Banco son los mismos que los de Vd. por tanto no debe desconfiar de lo que el Banco le indique.

Esta guía está dividida en los siguientes apartados (puede acceder directamente al que le interese haciendo "clik" sobre el índice:

                    - La comprobación registral: Cuándo pedirla, Cómo pedirla, Cómo interpretarla, el seguimiento y porqué comprobar la finca.
                    - Tipos de cargas más usuales: Condiciones resolutorias, hipotecas, hipotecas cambiarias, prohibiciones de disponer, usufructos y derechos de paso, calificaciones y previas.
                    - Comprar una finca con cargas : Comprobaciones a efectuar.
                    - Aplazamientos y modificaciones: Qué hacer si se pacta una modificación de un contrato ya suscrito.

Siempre que se adquiere una finca es muy importante efectuar una comprobación registral. El Registro de la Propiedad es público, Vd. lo puede consultar.

Siga estas recomendaciones:

¿Cuándo pedir la comprobación registral?
            - Si compra Vd. a un particular, por mucha confianza que Vd. tenga en el vendedor; compruebe por sí mismo, o encargue a un tercero, la comprobación de la finca.
            - Si compra Vd. a través de un API, haga que le entreguen copia de la comprobación que el mismo haya efectuado, y compruebe que su antigüedad no sea superior a un mes.
            - La comprobación debe hacerla antes de comprometer la compra. Si cree que debe comprometerla haga una reserva o contrato de arras, y condicione la suscripción del contrato de compra-venta a éste trámite.

¿Cómo pedir la comprobación registral?
            - Cualquiera puede pedir la comprobación de una finca del Registro de la propiedad, basta con personarse en el mismo y dar los datos de la finca.
            - Si disponemos de los datos registrales facilitaremos la búsqueda al registro. Estos datos figuran en la escritura de propiedad vigente habitualmente al margen de la descripción de la finca, o bien al final (última hoja) de la misma.
            - Si no se dispone de tiempo se puede encargar a una agencia de informes, que además nos ayudará a interpretar las distintas anotaciones.
            - El registro entrega normalmente las fotocopias de las hojas correspondientes a la finca, aunque en algunos casos emiten un informe escrito sin acompañar las fotocopias.

¿Cómo interpretar la documentación?
            - Hay que seguir las anotaciones, una por una, resaltando aquellas que supongan o puedan suponer deudas.
            - Tenga Vd. en cuenta que algunas anotaciones son de anulación de otras anteriores.
            - Las anotaciones marginales son muy importantes (figuran en el margen izquierdo de las fotocopias), pudiendo representar anotaciones relacionadas unas con otras, y también (de forma muy relevante) anotaciones pendientes de reflejar (denominadas asientos de diario) que pueden ocultarle cargas aún no reflejadas extensamente en el Registro.
            - Si Vd. tiene dudas en la interpretación de las anotaciones consulte con un profesional de su confianza (si no tiene Vd. ninguno, su Banco le puede ayudar).

¿Hay que mantener un seguimiento de posibles cargas que se incluyan en el Registro después de la comprobación ?
            - En principio no es necesario, salvo que transcurra mucho tiempo entre la comprobación y la firma de la escritura.
            - En todo caso piense Vd. que su Banco volverá a comprobar la finca antes de concederle una hipoteca.
            - Además el Notario, antes de la firma, volverá a comprobar la finca. Confirme este extremo con el mismo Notario, ya que éste es un derecho que le asiste (pero al que Vd. puede renunciar, a veces de forma implícita).

Si todo el mundo comprueba la finca que voy a comprar, ¿Por qué tiene que hacerlo Vd. antes?
            - Atengase al refrán " Por mucho, nunca es mal año".
            - Cuando los demás (Banco y Notario) efectúen la comprobación, Vd. ya habrá firmado un contrato de compra-venta, entregando una cifra relevante de dinero.
            - Estará Vd. en condiciones de pedir explicaciones a la parte vendedora, clarificar la situación, y pedir en todo caso documentación adicional.

            - Aplazamientos de pago, condiciones resolutorias o cláusulas suspensivas.
            Estas cargas son muy importantes porque confieren a un propietario anterior de la finca el derecho a volver a adquirir la propiedad de la finca por el mero hecho de acreditar que no se ha cumplido totalmente el pago comprometido de la misma. La forma más usual (que no la única) es la de reflejar una compra con pago aplazado formalizado con letras de cambio. Ante esta carga, debe Vd. exigir del propietario que le acredite que la deuda reflejada está totalmente cancelada de acuerdo con los requisitos que marque el propio registro. Si la acreditación no le parece correcta, o es incompleta, asesorese de las consecuencias, que aquí no podemos describir dado que la casuística es compleja.

            - Hipotecas
            Se trata de una operación anterior que puede estar cancelada o no. No es suficiente que esté vencida de fecha, por tanto debe exigir en todos los casos un certificado de deuda cero. Si tiene dudas puede Vd. acudir a la Entidad acreedora (la que concedió en su momento esa hipoteca), para confirmar los datos.

            - Hipotecas cambiarias
            Son hipotecas instrumentadas con letras de cambio (habitualmente de particulares). En este caso la acreditación no puede ser un certificado, necesariamente deben ser las mismas letras.

            - Prohibiciones de disponer
            Son limitaciones a la venta de una finca por un plazo determinado, o bien en unas condiciones determinadas. La más usual se refiere a la protección oficial. Si se incurre en los casos o plazos de la prohibición no podrá Vd. comprar la finca, o, si la compra, no la podrá registrar a su nombre.

            - Usufructos y derechos de paso, vistas,...
            Son obligaciones que se tienen con respecto a terceros que quedan descritos en el propio derecho. Los más usuales son los derechos de paso, que obligan a permitir el paso de personas o instalaciones por su finca; y también los usufructos, que permiten el uso de una finca a una persona que no es el propietario. Los derechos debe Vd. conocerlos y asumirlos, o bien exigir su cancelación (no siempre es fácil, y, a veces, es imposible), y en cuanto a los usufructos es conveniente su cancelación.

            - Calificaciones
            Pueden figurar en el registro distintas anotaciones referidas a la calificación de la finca, de entre las que destaca por ser muy usual; la calificación de protección oficial. Existen múltiples regímenes, según la época, con consecuencias distintas legislaciones que no puede Vd. interpretar al leer el registro. El tasador de la finca (a través de su Banco) le puede ampliar la información al respecto.

            - Previas pendientes de inscripción
            Son anotaciones de diario, o bien, inscripciones recientes donde se reflejan (implícita o explícitamente) plazos de impugnación. En este último caso merece especial comentario las fincas adquiridas en trámite de herencia, que pueden ser impugnadas en el plazo de 6 meses. Asegurese de los plazos, y sea prudente; es mejor para Vd. aplazar la compra hasta que se aclare o transcurra el plazo.

Si una vez Vd. haya efectuado las comprobaciones, y solicitado los correspondientes documentos acreditativos de la no relevancia de las deudas; decide comprar la finca tenga en cuenta que en todos los casos levantar una carga supone un coste económico. Este coste es muy variable, con una amplia casuística, que va desde las 15000 pts. que cuesta levantar un usufructo vitalicio en que el usufructuario haya muerto; hasta el 1.200.000 pts. , o más que puede costar descalificar una vivienda de protección oficial.

Como no es posible establecer una norma para todos los casos, le recomiendo que en este caso confirme Vd. con un Notario, su Banco o gestoría especializada, el importe de los gastos previstos.

Si el anterior propietario ( o el API intermediario ) le indica que ya tiene en trámite el levantamiento de la finca, exíjale que documente lo que dice , y asegúrese Vd. de que los gastos, por el importe que Vd. ha averiguado, han sido desembolsados. En caso contrario, clarifique Vd. que antes, o en el mismo momento de la firma de la escritura, deberá efectuarse ese pago que siempre debe ser a cargo de los vendedores.

Una vez cumplido lo anterior, conserve los comprobantes y efectúe Vd. el seguimiento de que las cargas han sido efectivamente levantadas (canceladas) del registro. Si no es así, póngase en contacto con el encargado de hacerlo (Notario, Banco, Gestoría,...), y pídale las aclaraciones pertinentes.

Si Vd. pacta con el vendedor (a iniciativa suya o de él) aplazar la firma de la escritura, para incluir pactos no inicialmente previstos, como consecuencia de las comprobaciones registrales efectuadas (o por cualquier otro motivo), debe Vd. tener muy en cuenta que deben reflejarse en una modificación del contrato que se hubiere suscrito, o bien en un nuevo contrato que recoja los nuevos pactos. Nunca deje pasar los plazos previstos en un contrato, y no crea únicamente en el pacto verbal.