SABER DE HIPOTECAS - CONCEPTOS

Aquí encontrará los siguientes grupos de conceptos (haga "clik" sobre el apartado que le interese)

                -  Conceptos Generales : préstamo, crédito, hipoteca, hipoteca de máximos.
                -  Conceptos sobre garantías: avales, extensión de garantías
                -  Conceptos sobre intereses: interés inicial, sistema de cálculo, y otros
                -  Conceptos sobre vencimientos, plazos,...: tipos de cuotas, diferentes plazos y otros.
                -  Conceptos sobre amortizaciones,cancelaciones: cancelación, amortización, redisposición,...
                -  Conceptos sobre modificaciones: Novación, subrrogación y modificación

    - Préstamo : es la entrega del capital por parte, normalmente, de un Banco o Caja, con el que se contrae la deuda que se garantiza con la hipoteca.
    - Crédito : es un concepto muy parecido al de préstamo. A diferencia del mismo, los créditos suelen tener otras posibilidades que no se contemplan en el préstamo, tales como posible redisposición de capital, libertad del deudor para fijar plazos de amortización, u otras similares.
    - Hipoteca : no es lo mismo que el préstamo, ya que como es sabido, no todos los préstamos son hipotecarios (personales, prendarios,...). La hipoteca es la garantía que sobre un bien (normalmente inmobiliario) se establece para garantizar el cumplimiento de las obligaciones del crédito o préstamo. La diferencia entre la hipoteca entendida así, y el concepto tradicional, que mezcla y confunde los conceptos hipoteca y préstamo es muy importante, y se hace visible en las modalidades en que el plazo de la hipoteca no coincide con la del préstamo, y también en la hipoteca de máximos que puede contener varios préstamos.
    - Hipoteca de máximo : es una fórmula poco extendida, que consiste en que la hipoteca garantiza la totalidad de las deudas que existan en un momento dado y que puedan existir en el futuro, en que intervengan las mismas personas (el mismo Banco y el mismo deudor), hasta un límite máximo prefijado.

    - Fianzas o avales : las hipotecas admiten ser reforzadas con avales de terceros (los deudores ya son avalistas por el propio hecho de ser prestatarios). La responsabilidad del avalista se puede limitar en tiempo, cuantía y orden (significa que el aval sólo actúa en caso de que el deudor no sea solvente); aunque no es habitual que Bancos y Cajas admitan limitaciones de orden, si las suelen admitir de tiempo y/o cuantía.
    - Extensión de garantía : es una cláusula muy habitual en las escrituras de hipoteca ,y se refiere a que cuando se hipoteca un inmueble quedan hipotecadas también las obras y mejoras que se puedan hacer sobre la misma finca, así como las indemnizaciones a que tuviera derecho el hipotecante por siniestros que pudieran ocurrir en la finca (también a las expropiaciones).

    - Interés inicial : es el tipo de interés que se aplica al préstamo desde el día de la firma hasta que se efectue su revisión( si se establece revisión). Suele expresarse en porcentaje anual.
    - Sistema de cálculo : es la forma en que, de acuerdo con el tipo, el capital y el plazo; se calcula la cuota del préstamo. La forma más utilizada es el denominado sistema francés. Vigile, si en alguna ocasión viera tipo de interés financiero o sistema financiero, es un sistema que encarece mucho la operación.
    - Interés revisado : es el interés que se aplica en las sucesivas revisiones de tipo de interés, suponiendo que el interés sea revisable. Suele expresarse en porcentaje anual. Es el resultado de sumar dos cifras, el índice de referencia y el diferencial.
    - Índice de referencia : es la base para efectuar las revisiones de tipo de interés, es una cifra variable que debe quedar definida en la escritura de hipoteca. Los más usuales son Mibor, Euribor, y IRPH (en sus tres modalidades), y han dejado de utilizarse, aunque todavía se usan para préstamos antiguos, IRMH, preferencial y diferentes medias entre varias Entidades. En todos los casos se publican de forma oficial y también en los principales periódicos.
    - Diferencial : es una cifra fija establecida en la escritura y que sumada al índice de referencia da lugar al interés revisado. Suele establecerse en un porcentaje anual.
    - Tipo fijo : se entienden por préstamos a tipo fijo aquellos en que no hay cláusula de revisión, es decir, cuando el tipo inicial se mantiene durante toda la vida del préstamo. También existen operaciones que combinan un número de años a tipo fijo y un plazo posterior a tipo variable.
    - Cuota fija : No se debe confundir con las operaciones a tipo fijo; se entienden por préstamos a cuota fija aquellos en que la cuota no varía, sin que ello quiera decir que no se revisa el interés (aunque lógicamente todos los préstamos a tipo fijo también tienen la cuota fija). Las variaciones de interés que se producen en este tipo de préstamos (es decir, aquellos que tiene el tipo variable y la cuota fija), implican modificar el plazo del préstamo, aunque no la cuota; en resumen sabe Vd. lo que pagará cada mes , pero no sabe cuándo terminará de pagar la hipoteca..
    - Límites de variabilidad : en algunas ocasiones los encontramos definidos también como tipo máximo o bien tipo mínimo. Implican los márgenes por encima o por debajo de los que no se puede mover el tipo de interés. En consecuencia si el tipo revisado supone un tipo inferior al mínimo, se aplica el mínimo; y si fuera superior al máximo se aplicaría el máximo.  Pueden suponer una ventaja si se establecen tipos máximos, y una "trampa" si se establecen tipos mínimos.
    - Tipo máximo a efectos hipotecarios : este tipo máximo se establece por imperativo legal, ya que hay que establecer el máximo garantizado por una hipoteca en el momento de su firma (aunque en ese momento no se conoce el tipo de interés futuro). Este tipo opera a efectos de ejecución de la garantía hipotecaria y también actúa frente a terceros; pero en ningún caso tiene efectos sobre el propio deudor, que no estará limitado por este tipo de interés. Se suele establecer por adición al tipo inicial de un cierto diferencial (habitualmente entre 4 y 7 puntos). Por tanto, siempre tenemos en las escrituras un tipo máximo a efectos hipotecarios; pero que no implica que el préstamo tenga un tipo máximo.
    - TAE :  siglas que corresponden a Tasa Anual Equivalente. Es una cifra obligatoria que aparece en todas las escrituras y en todos los recibos de pago del préstamo. Su utilidad es dudosa, ya que no tiene una trascendencia económica real y por tanto no hay que obsesionarse con él. Para lo que sí nos sirve es para comparar dos préstamos con una combinación distinta de tipos de interés, revisiones, comisiones, etc.

    - Vencimiento final : es la fecha en que el préstamo debe estar totalmente devuelto.
    - Cuotas de carencia : son cuotas que no suponen devolución de capital, sólo se pagan intereses. Tienen la utilidad para el deudor de ser inferiores a las mixtas; pero son peligrosas, ya que suponen encarecer la operación en su totalidad al incrementar el montante total de intereses. Son usuales en operaciones transitorias (las que se hacen cuando un inmueble está en venta, por ejemplo) en inmuebles en construcción, o al inicio del préstamo.Además algunos Bancos y Cajas permiten cuotas de caréncia a voluntad exclusiva del deudor en ciertas operaciones de crédito(no en préstamos) y que se pueden fijar en cualquier momento de la vida del préstamo.
    - Cuotas mixtas : son cuotas donde además de intereses se devuelve capital. Son las más usuales.
    - Cuota inicial : es la que se deriva de aplicar el interés inicial.
    - Fracción o pago inicial : algunas Entidades (no todas) suelen ajustar el vencimiento de los recibos a una fecha fija (habitualmente finales de mes o primeros), en ese caso el primer vencimiento al no ser de un período completo da lugar a un pago parcial que se denomina fracción o pago inicial, y que suele ser en carencia (sin amortización de capital)..
    - Periodicidad de pago o devolución : es el plazo en que habrá que efectuar los pagos de las cuotas. Los más usuales son mensuales o trimestrales, aunque algunas operaciones tienen 14 cuotas anuales o algunas cuotas extraordinarias prefijadas o a voluntad del deudor.
    - Pago anticipado : no es una forma usual, supone el pago de las cuotas al inicio del período (p.j.. pagar el mes de Enero el día uno de Enero).
    - Pago vencido : es la más usual, y supone el pago al final del período (p.j. pagar el mes de Enero el uno de Febrero).

    - Amortización : es la devolución de una parte del préstamo. Pueden ser ordinarias (las previstas en el contrato) o extraordinarias (no previstas).
    - Cancelación del préstamo : cuando la devolución es total se denomina cancelación.
    - Cancelación del crédito : es el mismo caso anterior; pero además supone la renuncia a futuras disposiciones. Un crédito puede mantenerse vigente (no cancelado) aunque no exista deuda. Esto no es posible con el préstamo que una vez sin deuda queda cancelado.
    - Cancelación registral : supone la cancelación de la hipoteca y su correspondiente anotación en el Registro de la Propiedad. Supone la previa cancelación de la deuda, aunque esta relación no se da al revés; es decir, cancelar la deuda (préstamo o crédito) no implica necesariamente la cancelación registral.
    - Redisposición : también denominado efecto revolving. Sólo es posible en los créditos (y no en los todas las Entidades), y no en los préstamos. Es el hecho de disponer del capital libre del crédito de forma total o parcial (el capital puede estar libre bien porque no se haya dispuesto, o bien porque aunque se haya dispuesto ya se haya devuelto). No todos los créditos dan esta posibilidad.
    - Cuenta transitoria : también se denomina cuenta temporal, depósito interno o términos parecidos. Se utiliza en aquellas operaciones (normalmente préstamos, no créditos) que se disponen sólo de forma parcial, el caso más usual es en viviendas en construcción. Esta cuenta posibilita que un préstamo se disponga en diferentes plazos (característica no habitual en préstamos).

    - Modificación : es el acto de modificar alguno de los pactos de un préstamo o crédito hipotecario. Si la modificación obecede a las condiciones previstas en contrato, son libres y las puede Vd. hacer con total libertad. Si se trata de modificaciones no previstas en contrato hay que valorar las consecuencias de hacerlas, ya que si se corresponden a determinados supuestos, pueden generar pagos de impuestos.
    - Novación : es una modificación acogida a una legislación específica, que limita las modificaciones que se pueden efectuar y al mismo tiempo suponen un importante ahorro de costes respecto de las modificaciones ordinarias.
    - Subrogación de deudor : es el cambio de un deudor por otro, que se suele producir cuando se vende la finca en garantía. Supone que el nuevo deudor asume la totalidad de condiciones de la operación. La Entidad puede aceptar o no la subrogación y en las escrituras de préstamo suelen establecerse las condiciones de aceptación y los trámites a efectuar.
    - Subrogación de acreedor : es el cambio de acreedor (Banco o Caja). Esta medida le permite a Vd. "llevarse" una hipoteca de un Banco a otro, cuando las condiciones que tenemos las consideramos inadecuadas o desfasadas. Se acoge a una legislación específica en que se establecen las modificaciones que se pueden efectuar y las que no se pueden efectuar.